Negocio inmobiliario y condicionantes para el desarrollo competitivo sustentable en San Martin de los Andes y Villa La Angostura, Neuquén

A partir de la observación realizada en Villa La Angostura y San Martín de los Andes, se puede plantear como punto de partida ciertas condiciones de desarrollo que pueden interpretarse como una de las derivaciones más críticas de las movilidades del post turismo. El denominador común en estos destinos de montaña es el incremento creciente y sostenido de la oferta turística, siempre por encima del crecimiento de la demanda. El negocio inmobiliario, operando en la “sombra del turismo” (Otero y González, 2012) ha contribuido a esta situación, que pone en jaque la dimensión económica de su competitividad sustentable.

El post turismo se define en un sentido amplio como un proceso de transición residencial y reconversión de los destinos turísticos. Este enfoque incluye nuevas estrategias residenciales de la población activa y retirada, que en la forma de migrantes de amenidad, llegan a estas localidades turísticas para recrear una "nueva vida",  buscando un medio ambiente, una calidad de vida imaginada y una sociabilidad de la vida de vacaciones como parte integral de la vida cotidiana (Bourdieu, 2008).

Las migraciones de amenidad conforman una tendencia social a escala mundial, que puede describirse como la migración de personas desde las grandes metrópolis a ciudades pequeñas o pueblos en el interior, sobre todo localidades de montaña, cuya calidad ambiental y cultural es percibida como superior a la de sus antiguos lugares de residencia. Dicha migración se considera un "agente de cambio global que tiene especial efecto en los parajes rurales o pueblos más pequeños" (Glorioso y Moss, 2006, p. 83). Este fenómeno es una migración inversa, de la ciudad al campo; los sujetos de este proceso son generalmente personas que, habiendo sido previamente turistas, deciden regresar a ciertos lugares, no para visitarlos, sino para constituirse en habitantes de los mismos (Nakayama y Marioni, 2007).

Los destinos turísticos de montaña son lugares elegidos por migrantes de amenidad en todo el mundo. Son espacios con significados y asociaciones propias, para sus residentes e incluso para sus visitantes, pero también poseedores de una combinación de características que lo definen como bellos paisajísticamente, cosmopolitas, exóticos, aunque también degradados social y ambientalmente. Las migraciones de amenidad pueden considerarse en muchos casos como una sombra del turismo (González, Otero, Nakayama, Marioni, 2009; Otero y González, 2012), ya que el tipo de movilidades que causan podrían interpretarse como regresivas en términos de desarrollo local. En el Corredor de los Lagos, y particularmente en destinos turísticos de montaña como Villa La Angostura y San Martín de los Andes, se observan problemas relacionados con la competitividad sustentable a partir de los procesos de migración de amenidad. En los últimos veinte años, estas migraciones atrajeron inversiones orientadas a la construcción de emprendimientos hoteleros que hoy no son rentables, con baja generación de empleo por tratarse en su mayoría de empresas familiares y con demanda estacional. El resultado fue la creación de una burbuja de crecimiento exógeno que favoreció el desarrollo de una economía inmobiliaria en estos destinos turísticos de montaña.

El anclaje teórico se basa, por un lado en las movilidades del post turismo, y por otro en la competitividad sustentable de destinos turísticos. El post turismo implica un cambio de estatus en las áreas y prácticas turísticas en el contexto de la globalización y la posmodernidad –es decir todo un fenómeno del “aquí-el allá” y la relación de intermediación entre ambos: la migración de amenidad (Moss, 2006), la migración por estilos de vida (McIntyre, 2012) y las nuevas prácticas residenciales. El término fue acuñado por Maxine Feifer, quien en su obra "Going Places" de 1985 define al post turismo en términos del discernimiento de la actividad turística como un juego, cuyas reglas pueden ser manipuladas y reinventadas a voluntad, y cuyo disfrute proviene de la multiplicidad de experiencias que puede ofrecer, más que de la experimentación distintiva de una cultura "auténtica" (Huggan, 2001, p. 200). Aparecen algunas ideas que son centrales del post turismo: una primera noción de hipermovilidad a partir de la incidencia de las tecnologías de la comunicación, que sería luego trabajada en detalle por Castells (2000), y el sentido de los lugares para jugar y los lugares puestos en juego que sería central en The Tourist Gaze de John Urry (1990). El autor sugiere, en relación con el cambio observado en la modalidad de los viajes, que existe un paradigma cultural relativamente nuevo denominado “posturismo”, como una manifestación del posmodernismo en el campo del turismo y dada sobre todo por el rechazo de las personas a ser tratadas como semejantes, con características y gustos similares, como sucede en el “turismo de masas”.

El post turismo involucra nuevas formas de turismo contemporáneas que son resultado del cambio cultural y desarrollo tecnológico derivados del proceso de globalización. Hiernaux plantea que el espacio turístico es cada vez menos un espacio exclusivamente marcado por el turismo, del mismo modo que las actividades de ocio y turismo trastocan cada vez más los espacios supuestamente relacionados exclusivamente con el mundo de la producción. Eso es la llamada "turístificación" (Hiernaux, 2006, p. 425). Entre las formas esenciales del fenómeno del post turismo puede enumerarse la búsqueda de continuidades entre las prácticas recreativas, sociales, culturales, espaciales de las vacaciones y de la vida cotidiana, la mencionada “turistificación de los lugares comunes”, el turismo experiencial, los tipos de prácticas híbridas que mezclan cuestiones profesionales, humanitarias y viajes, entre otras. La aceptación de un escenario de post-turismo, por lo tanto, señala lo trascendente de una visión que modifique cómo se entiende al turismo y sus prácticas cuando tanto la sociedad como las prácticas recreativas han evolucionado. Urry sugiere que en las sociedades “desarrolladas", a medida que se consolidan estos procesos, el turismo en su formato tradicional se disuelve como una práctica y un objeto autónomo (Urry, 2003, 2004). La buena vida, entendida como una vacación continua (Urry, 2003) y la jubilación como las vacaciones más largas de la vida  (Rodríguez, 2001, p. 19), son ejemplos de las búsquedas de continuidades entre las prácticas vacacionales y la vida cotidiana, y por tanto, formas características y cotidianas de la hibridación turístico residencial típicas del post turismo.

Los destinos turísticos deben ser analizados e interpretados como sistemas complejos donde se produce una intersección de múltiples movilidades, las propias del turismo y aquellas generadas por otras actividades económicas, profesionales o bien por los propios movimientos migratorios desde y hacia las localidades turísticas de montaña (Sheller, 2004; en Sheller y Urry, 2004, p. 6). Los destinos turísticos de montaña, en tanto lugares puestos en juego, pueden ser concebidos como lugares que son económica, política y culturalmente producidos, a través de la red de múltiples movilidades de capitales, personas, objetos, signos, y también de información (Sheller y Urry, 2004, p. 6). El carácter global de las movilidades del turismo implica un movimiento consumista de cuerpos, imágenes e información. Como resultado de estas movilidades, los lugares comienzan a ser consumidos a medida que son visitados o elegidos como nichos de mercado, unos tras otro en un proceso continuo de iguales características de consumo, hasta que finalmente resultan agotados, en el camino a la necesaria adquisición de características cosmopolitas, donde los lugares se alistan para reencarnarse en otros juegos, otros lugares y otras puestas en escena. En muchos casos, estas localidades turísticas se convierten en lugares llenos de sentimientos de decepción y frustración, cuando las expectativas de desarrollo personal, las puestas en juego previamente imaginadas, no pueden cumplirse (Sheller, en Sheller y Urry, 2004, p. 15).

McIntyre (2012) realiza una velada crítica a la investigación reciente sobre el fenómeno, argumentando que si bien reconoce la importancia de los vínculos entre movilidad y estilo de vida (Moss 2006; Benson y O'Reilly, 2009) ha restringido sus valoraciones a la migración o al desplazamiento de personas. Si bien la migración es un componente esencial de la movilidad, es sólo una entre variados tipos de movilidades (Urry, 2000) o flujos (Appadurai, 2008; Castells, 2000) que caracterizan a la modernidad reflexiva (Bones y Kesselring, 2004).

El enfoque metodológico utilizado fue cuali-cuantitativo. Aunque en muchos momentos de la investigación predominó el enfoque cualitativo que permitió estudiar la complejidad del fenómeno y sus múltiples dimensiones desde las perspectivas de los actores involucrados, la estrategia cuantitativa apareció necesaria en otros momentos de la investigación, para el estudio de las evidencias de los condicionantes que la migración de amenidad impone sobre el desarrollo competitivo sustentable de estos destinos de montaña. El enfoque fue además necesariamente diacrónico y sincrónico.

Los destinos turísticos de montaña como unidades de análisis son lugares en los que la intervención turística promueve una multiplicidad de niveles de abordaje, por lo que el tratamiento de la información se realizó desde un enfoque de complejidad. Los aportes de la Geografía Crítica, en tanto plantea un espacio social relacional que es producto de la dinámica del capitalismo a escala global, regional y local, fueron claves para la investigación.

La selección de Villa La Angostura y San Martín de los Andes como casos de estudio se fundamenta en que son representativos de los procesos de migración de amenidad en el marco del post turismo. Aunque con matices, ambos destinos presentan patrones similares en su proceso fundacional, en su evolución y actualidad turística, y en el fenómeno de migración de amenidad que vienen experimentando desde la década del ochenta. El análisis del fenómeno en estas comunidades conforma un adecuado muestrario del post turismo en destinos de montaña del norte de la Patagonia, que entraña serios desafíos a la competitividad sustentable.

Respecto de las dimensiones de análisis, este trabajo consideró tres macro variables. Las dos primeras se refieren a un marco interpretativo del objeto de trabajo: la naturaleza y la dinámica del mercado del suelo en destinos turísticos de montaña, que incluyó entre otras dimensiones la demanda del suelo, los tipos de ofertas inmobiliarias y las modalidades de renta del suelo. Como complemento, la segunda macro variable fue la de los efectos regresivos derivados de la naturaleza de la renta del suelo sobre los destinos turísticos de montaña, que para el recorte temático de este trabajo incluyó como dimensiones críticas el crecimiento y expansión de la urbanización, la hibridación entre negocio turístico y negocio inmobiliario y la proliferación de barrios cerrados. Finalmente, la tercer macro variable, central de este trabajo, referencia a los factores críticos de competitividad sustentable de destinos turísticos de montaña, considerando la dimensión de rentabilidad de las empresas hoteleras. Para ellos se emplearon tres categorías analíticas en ambos casos: la ocupación promedio anual y su evolución, la evolución de la demanda turística (los indicadores empleados fueron la evolución en la cantidad de turistas arribados y la evolución en la cantidad de pernoctes turísticos) y la evolución de la oferta turística (cuyos indicadores fueron la evolución de la cantidad de establecimientos hoteleros habilitados, de la cantidad de plazas y de la cantidad de habitaciones turísticas).

La investigación abordó la naturaleza y accionar del mercado inmobiliario, por la relevancia que los incrementos de los valores del suelo y la vivienda han tenido en el contexto general de Argentina. La situación se presenta muy particularmente en los destinos turísticos de montaña del Corredor de los Lagos, en buena medida como correlato de las movilidades del post turismo. De hecho, ningún bien de consumo corriente ha experimentado un aumento de precios tan significativo como el suelo y la vivienda durante la primera década de este siglo (Baer, 2012).

El mercado del suelo urbano posee características distintivas, por las peculiaridades que posee el suelo como mercancía en las ciudades latinoamericanas: su relativa irreproductibilidad, dada por la dificultad de repetir su ubicación respecto a otras actividades de la sociedad; la preferencia de la demanda de suelo por unas pocas ubicaciones y la naturaleza inelástica de la oferta de suelo, lo que la configura como una oferta estructuralmente escasa (Morales Schechinger, 2007).

La naturaleza de la renta del suelo presenta dos particularidades que la definen: en primer lugar, no agrega valor al circuito económico. En segundo lugar, la renta se fija en función de un beneficio futuro y no de un valor de uso y cambio actual, siendo una inversión de muy bajo riesgo. La teoría de la renta, derivada de la economía clásica, plantea que ésta surge de un proceso competitivo por el suelo. La renta es captada por los dueños de la tierra y constituye un excedente sin relación con el esfuerzo productivo realizado por los propietarios (Arditi, Carrasco, Martínez y Sepúlveda, 2003). De acuerdo con lo anterior, el precio de mercado de los terrenos vacantes de una ciudad, se establece a partir de la tasa de ganancia que el propietario exige como su renta propia. Existe a su vez, la posibilidad de que la renta de un terreno se incremente a futuro. En esos casos, el propietario del suelo capitalizará en el precio esas rentas superiores; es decir que anticipará en el precio ese beneficio futuro. Se trata de una maximización constante de beneficios económicos, sin valor agregado y con relativo poco riesgo. Complementariamente, también es determinante en la formación del precio del suelo el producto inmobiliario que se decide construir para atraer a un cierto perfil de consumidor; es decir, lo que se construye encima de un lote (el tipo de uso que se habilita a partir de su acondicionamiento) constituye un componente de primer orden de la valorización inmobiliaria (Baer, 2012).

La lógica del mercado del suelo reconoce sus propias manifestaciones y repercusiones en los destinos turísticos de montaña del Corredor de los Lagos. Esta lógica ha desencadenado la aceleración de su proceso de expansión urbana. En Villa La Angostura y San Martín de los Andes los loteos - destinados en su mayoría a barrios cerrados o countries - dan cuenta de un crecimiento urbano con bajo nivel de políticas públicas y de regulación del suelo, lo que promueve el avance de la trama urbana. Esta búsqueda por maximizar las ganancias de los productos urbanos lleva a los desarrolladores a elegir tierras en la periferia, donde la provisión de infraestructura y de servicios se convierte en un desafío para el Estado. Las tres fases de crecimiento urbano que destaca Garay (1996): expansión, consolidación y densificación, se presentan tanto en Villa La Angostura como en San Martín de los Andes en una distinguible secuencia cronológica que comienza a mediados de los años noventa y avanza rápidamente hacia las últimas dos fases. En ambos casos, la dispersión de los procesos urbanos promueve el avance de la frontera urbana sobre áreas frágiles: las laderas de montañas y cerros, las áreas de bosque, de mallines y de ribera (ver Figura 1).

Una forma recurrente de expansión y consolidación es el barrio cerrado. En tanto producto urbano, expresa una forma de vida de autosegregación y plantea una serie de cuestiones adversas en términos de integración social, física y urbana. Su proliferación en los espacios de montaña genera una imagen urbana dispersa, perdiendo calidad en los recursos escénicos del paisaje, sobre todo en áreas de laderas y en las áreas cercanas a cursos de agua  (Otero y Gallego, 2006). El avance de la construcción de countries en estos destinos de montaña, fundamentalmente dirigidos a los migrantes de amenidad o por estilos de vida, implica la comodificación del medio ambiente en la medida en que es apropiado por parte de los desarrolladores inmobiliarios para destinarlo a usos urbanos, privatizando las prácticas turísticas en ellos propuestas.

Figura 1

Fuente: Merlos (2012)

Villa La Angostura, destino de migraciones y negocio inmobiliario

Para indagar en las huellas de la operatoria y lógica del negocio inmobiliario en Villa La Angostura, la investigación planteó una caracterización del producto inmobiliario, considerando, entre otras, las siguientes dimensiones: cantidad de productos inmobiliarios ofrecidos, tipos de desarrollos, localización del producto inmobiliario, producto inmobiliario y urbanizaciones privadas. El primer dato notorio fue - al mes de Abril de 2014 - un total de 831 productos inmobiliarios ofertados en el mercado inmobiliario formal, en una localidad cuya población, de acuerdo a cifras del último Censo 2010, era de 11.063 habitantes; esto representa una relación producto inmobiliario/habitante de 1 (un) producto inmobiliario cada 13 personas. Esta relación es elocuente del peso del negocio inmobiliario en la economía local.

El interés en la renta inmobiliaria por propio peso acaba desplazando a las otras actividades económicas productivas. La financiarización de la economía, instrumentada a través de un maridaje entre los sectores financiero e inmobiliario, es el motor de este fenómeno especulativo.

Los lotes y las fracciones conforman casi la mitad de esa oferta total, dado que son los más buscados y los que se ajustan a ese segmento de personas que se mudan buscando encontrar la nueva vida, empezando por la compra de un terreno.  A la oferta de lotes y fracciones le siguen en importancia la oferta de venta de casas y cabañas con el 36 %. Esto se explica por las búsquedas de productos urbanos de parte de los migrantes de amenidad relacionados a la vivienda, la mudanza, el nuevo hogar. Muchos de estos loteos se localizan en barrios cerrados y privados, lo que implica un avance privatizador y de presión sobre los llamados "bienes comunes", que es ya característica de Villa La Angostura. La presión continua del mercado inmobiliario para avanzar sobre espacios públicos, está dada por un Estado que deja actuar y aprueba esos proyectos, pero también por la gradual consolidación de lo que podría llamarse un paradigma inmobiliario, que se empieza a instalar como socialmente aceptado por parte de la población local y sus representantes.

El predominio de esta industria de ladrillos y la expansión urbana tienen algunas causas concretas, que deben buscarse en la mecánica de las excepciones y las modificaciones a las normativas vigentes. El Código de Urbanización y otras normas anexas sufren usualmente modificaciones a partir de requerimientos del negocio inmobiliario. En 2013, por caso, se modificaron ciertos puntos de la normativa que permiten ampliar las medidas de construcción por metro cuadrado, lo que habilita a las inmobiliarias a realizar construcciones más grandes dentro de los lotes. Entran en juego aquí no sólo el poder de negociación y lobby del sector, sino también la consideración de que "todo crecimiento es positivo", discurso que permea en sectores de la comunidad local y en sus representantes políticos.

La competitividad sustentable tiene en la rentabilidad su base económica indispensable para lograr que el turismo pueda ser considerado una alternativa viable para las comunidades de montaña. A continuación se presentan evidencias de una crisis de rentabilidad en Villa La Angostura y San Martín de los Andes.

La burbuja de crecimiento y los desafíos de la rentabilidad turística en Villa La Angostura

En Villa La Angostura se presenta la paradoja de una disminución y, en el mejor de los casos, un estancamiento en el indicador clave de rentabilidad turística como es el porcentaje de ocupación promedio anual, aún en una situación de progresivo y sostenido aumento de la demanda turística.

En términos nominales, la demanda turística no cesó de crecer, atraída por el posicionamiento de la villa como destino turístico, sobre todo a partir de la segunda mitad de la década de los noventa, fundamentalmente luego de la crisis económica del 2001 y la recuperación de la actividad desde 2003.

En el período 2002-2006, por caso, prácticamente se duplicó la cantidad de pernoctes registrados en la villa (de 260.315 en 2002 a 400.335 en 2006) y de turistas alojados (de 67.753 en 2002 a 80.067 en 2006). Sin embargo, la ocupación promedio anual de su planta de alojamiento nunca superó el 40%. En los últimos años estas tendencias se consolidaron. Entre 2007 y 2011, en Villa La Angostura se produjo un descenso del porcentaje de ocupación de la temporada alta estival, de un 88,24% a un 81,52%. Entre 2007 y 2014, la ocupación promedio anual nunca superó el orden del 40% y sólo una vez estuvo por encima de los 35 puntos porcentuales, en 2013 (ver Tabla N°1). En el mismo período, continuó la tendencia de aumento de nuevos establecimientos hoteleros y plazas turística (ver Tabla N°2).

Las evidencias son contundentes: decrece la ocupación promedio anual de plazas y habitaciones al ritmo de un aumento sostenido de la oferta, pero siempre en un contexto paradojal de aumento sostenido de la cantidad de visitantes llegados al destino. Las causas pueden encontrarse en un claro sobredimensionamiento de la oferta por sobre la demanda turística. En Villa La Angostura este no es un fenómeno nuevo; el sobre aumento de la oferta, aunque se ha intensificado en los últimos doce a quince años, data cuanto menos de 25 años atrás. El incremento porcentual acumulado de plazas habilitadas en Villa La Angostura fue del 2364% desde 1964, primer año de registro. Pero tal vez el dato más significativo sea que la oferta de plazas aumentó un 588% en los últimos 20 años, a partir del inicio y consolidación de este fenómeno a principios de la década de los noventa. Asimismo, registró un aumento del 90,35% desde la crisis de 2001. Esto implica que, a datos de 2015, el 78% de los establecimientos hoteleros son relativamente nuevos, con una antigüedad de 10 años o menos.

Landriscini (2008) refiere a este fenómeno como una “burbuja de crecimiento exógeno”, que atrajo inversiones a la villa orientadas a la construcción de emprendimientos hoteleros, las cuales hoy no son rentables, y evidencian una baja generación de empleo y de carácter estacional. El crecimiento poblacional se triplicó en Villa La Angostura entre 2001 y 2010. El aumento de pobladores tuvo como correlato un aumento sostenido de nuevos establecimientos hoteleros y por ende de las plazas hoteleras. Buena parte de ese aumento exagerado de la oferta turística se explica por un fenómeno que lo abarca, como es la llegada a la villa de nuevos migrantes transformados en nuevos inversores turísticos, lo que permite avalar la hipótesis de Landriscini.

Este crecimiento de la oferta ha resultado tan crítico, que terminó superando incluso el incremento de la demanda. La oferta turística hotelera creció, de 1857 plazas en 1999 a 4161 en 2013, significando un incremento acumulado del 224%, que en buena medida explica el amesetamiento y hasta el decrecimiento de la rentabilidad hotelera traducida en porcentajes de ocupación en un contexto de crecimiento sostenido de demanda. 

La investigación proveyó un dato que refleja la incidencia de la hibridación entre la función residencial y la función turística en Villa La Angostura: entre 2001 y 2008 los metros cuadrados residenciales construidos superaron a aquellos dedicados a construcciones vinculadas al turismo. Esto da cuenta de un proceso de transición en los últimos años, de un perfil de villa turística de montaña a un destino de migración de amenidad.    

En el año 2011 el proceso quedó aún más evidenciado. La erupción del complejo volcánico Caulle-Puyehue en Mayo de ese año, precipitó todos los indicadores; prácticamente desapareció la temporada invernal (7% de ocupación en Julio, y poco más de 10% de ocupación en Agosto, con una leve mejoría en Septiembre con un 17%). Con esto, los índices de rentabilidad de ese año fueron muy bajos: la ocupación promedio anual de 2011 fue de un 29,40%. Ya en 2012, se produjo una leve mejoría en estos indicadores de la mano de una campaña de reposicionamiento del destino, aunque la ocupación promedio anual de plazas sólo alcanzó un 33,29%. A partir de entonces, el crecimiento de la oferta turística continuó sostenidamente y sólo registró números negativos luego de la explosión del volcán. Este análisis permite apreciar que la decisión de nuevas inversiones que incrementan la oferta de alojamiento no sólo no es sensible a las fluctuaciones de los porcentajes de ocupación, sino que se muestra inelástica ante acontecimientos inesperados graves.

A esta crisis de rentabilidad se suman otros condicionantes a la competitividad económica de estos destinos de montaña. Se presentan aspectos críticos en indicadores económicos claves, como la generación de empleo. En Villa La Angostura el tamaño de los emprendimientos es un condicionante, ya que se trata en su mayoría de empresas familiares que en promedio no superan las 28 plazas, lo que incide en una baja generación de empleos directos. De acuerdo a datos del Plan de Ordenamiento Territorial y Ambiental de Villa La Angostura de 2007, pero que no han variado sustancialmente a la fecha, la generación de empleo de la actividad turística es muy baja: entre el 42,3% y el 61% de los establecimientos tenían uno o ningún empleado; entre el 30,9% y el 42,3%  entre 2 y 5 empleados y sólo entre el 8,1% y el 15,4% tenían más de 5 empleados. A la naturaleza familiar y el tamaño de las empresas turísticas, se suman tres factores que hacen aún más complejo el panorama: el carácter estacional de los mismos por las bajas remuneraciones y los altos requisitos de capacitación del sector. Esto tiene mayor impacto en los sectores asalariados de estas comunidades por el alto costo de vida en estas ciudades. El carácter estacional de la demanda laboral contribuye aún más a la precarización del empleo.

En definitiva, la baja generación de empleo, mayormente informal, temporario y con bajas remuneraciones, redunda en una compleja situación de precarización laboral y de reducción de los ingresos de los trabajadores, muchos de los cuales se sintieron atraídos por la promesa de un futuro laboral floreciente en el sector turismo que hoy en día ya no es tal. El resultado es el progresivo empobrecimiento de un importante sector de la comunidad conformado por trabajadores cuentapropistas, trabajadores estacionales, pequeños comerciantes y prestadores de servicios, así como antiguos residentes.

Las evidencias de la crisis de rentabilidad en San Martín de los Andes

En San Martín de los Andes se encontraron indicadores similares a los analizados en Villa La Angostura. Si se consideran los últimos 25 años, la cantidad de pernoctes prácticamente se triplicó. Sin embargo, la ocupación promedio anual del destino casi siempre se mantuvo por debajo del 40% anual en ese período, con una máxima del 40,8% en 2007 y un registro mínimo del 24,4% en 1992 (ver Tabla N° 3). La explicación de este aparente contrasentido radica en que, para el mismo período, la cantidad de plazas habilitadas aumentó en un 229%. Nuevamente, el sobre aumento de la oferta por sobre la evolución positiva de la demanda impidió horizontes de rentabilidad para las empresas turísticas. Tampoco en este caso el crecimiento de la oferta es un tema nuevo: desde que comenzaron los registros en 1973 hasta 1990, la oferta de establecimientos aumentó sólo un 32% en poco menos de 20 años. Es en los años noventa cuando se produjo el mayor aumento: entre 1990 y 2001, la oferta hotelera creció un 87%, y en la década siguiente, siguió creciendo a un ritmo más lento del orden del 58%. En total, desde inicios de la década del noventa, se triplicó la cantidad de establecimientos habilitados en el destino. El patrón es similar al presentado para Villa La Angostura: descenso de los porcentajes de ocupación, en un contexto de aumento de la cantidad de turistas arribados al destino, pero con un aumento aún mayor de la oferta hotelera por sobre esa demanda.

En el mismo período, las plazas turísticas también crecieron, pero en menor porcentaje: 145%.También se registra ese notorio aumento en la década de los noventa (un crecimiento del 92,72% de plazas entre 1990 y 2001), pero descendiendo mucho ese crecimiento en la década siguiente, sólo el 27%. Este contraste permite una consideración adicional: en los últimos años, creció más la oferta de establecimientos que de plazas, y esto lleva a pensar en la cuestión del tamaño de los proyectos hoteleros introducidos al mercado; como en el caso de Villa La Angostura, se trata de pequeñas empresas con menos habitaciones y plazas, manejados como empresas familiares, con pocos empleados y lento recupero de la inversión, que incide aún más en la percepción de una crisis de rentabilidad del sector hotelero en estos destinos turísticos de montaña.

Luego, actualizando los datos a 2013, se aprecia una remontada del porcentaje de ocupación, a partir del aumento de la demanda, pero también, y por primera vez desde que se tienen registros estadísticos, de una disminución interanual en la cantidad de nuevos establecimientos y plazas ofrecidas.

Una mirada al desempeño del destino en términos de su atractividad escondería el problema, ya que la demanda turística no ha cesado de crecer. El análisis de los datos de los mejores años en términos de afluencia de turistas en los últimos 25 años, 2007 a 2010, permite apreciar hasta qué punto el decrecimiento de los factores de ocupación se explica en buena medida por el sobre aumento de la oferta. En efecto, de 2007 a 2010 se produjo un aumento del 8,20% en la llegada de visitantes a SMA; sin embargo, para el mismo período, fue aún mayor el crecimiento de la oferta hotelera, alcanzando un 12,68%, esto es, un 4,48% por encima del crecimiento de la demanda (ver Tabla N° 4). En este período, la cantidad de pernoctes descendió un 0,5%, pero mucho más lo hizo el porcentaje de ocupación promedio -donde incide el aumento de establecimientos y plazas- que se redujo en términos del 3,45%. 

La indagación de las huellas del negocio inmobiliario actuando en la sombra del turismo en Villa La Angostura y San Martín de los Andes permite apreciar dos derivaciones principales. Por un lado, la consideración que buena parte del desarrollo turístico en estos destinos termina asociándose a desarrollo inmobiliario, generando presión sobre los recursos comunes, pero invirtiendo el sentido de la competitividad sustentable: la competitividad económica ya no es la del sector turismo, sino la del sector inmobiliario. Por otro, y en buena medida como correlato de lo anterior, la instalación del negocio inmobiliario lleva a una expansión y consolidación de la mancha urbana, usualmente sobre terrenos con alta fragilidad ambiental, en la búsqueda de una privatización del suelo más allá de lo planificado.

La raíz del problema está en la naturaleza de la renta del suelo. Bajo el amparo del dejar hacer del Estado, en la sombra del turismo se forman y nutren círculos viciosos de competencia desmedida e informalidad en el mercado del suelo. El rol medular del Estado y sus instituciones en otorgar carta verde para operaciones inmobiliarias encarece el espacio urbano y afecta la posibilidad de reproducción y supervivencia de las relaciones de producción de estas economías locales. La lógica especulativa, con fecha de vencimiento, promueve destinos caros y aburridos. Si se deja en manos del mercado inmobiliario el crecimiento de los destinos turísticos de montaña -atravesados por procesos de migración de amenidad- permitiendo el libre juego del mercado de la tierra urbana  y la comodificación de su patrimonio natural y cultural, el resultado final serán lugares turísticos socialmente excluyentes, espacialmente segregados y ambientalmente insustentables.